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Vorzeitige Zinsswap-Auflösung: Ausgleichszahlungen zählen nicht zu den Vermietungseinkünften

Um das Risiko künftiger Zinsänderungen zu begrenzen, können variabel verzinste Darlehen durch sogenannte Zinsswap-Geschäfte abgesichert werden. Derartige Termingeschäfte dienen der Risikooptimierung und der Zinssicherung.

Wird ein Zinsswap vorzeitig aufgelöst, darf die dafür erbrachte Ausgleichszahlung nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Geklagt hatte eine vermögensverwaltende Gesellschaft, die für ein vermietetes Grundstück ein variabel verzinstes Umschuldungsdarlehen aufgenommen hatte. Parallel dazu hatte die Gesellschaft mit der Darlehensgeberin eine Zinsswap-Vereinbarung abgeschlossen, die für die Immobilienfinanzierung letztlich einen "synthetischen Festzins" herbeiführte. Als das Marktzinsniveau sank, war dieser Festzins jedoch höher als die variable Verzinsung, so dass die Gesellschaft sich vorzeitig aus dem Zinsswap löste und hierfür eine Ausgleichszahlung von 699.500 EUR an die Darlehensgeberin zahlte.

Der BFH entschied, dass nur die laufenden Zahlungen für den Zinsswap als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar waren, da nur insoweit Aufwendungen zur Erlangung oder Sicherung eines Kredits vorlagen. Die Ausgleichszahlung für die vorzeitige Auflösung stand hingegen nicht mehr in einem hinreichenden wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften. Es genügte dem Gericht nicht, dass der Swap ursprünglich dazu gedient hatte, das Zinsänderungsrisiko des Immobiliendarlehens abzusichern.

Die Ausgleichszahlung war nach Ansicht des BFH vielmehr durch Beendigung des Zinsswaps veranlasst und beruhte damit auf einem veräußerungsähnlichen Geschäft. Wird ein Swap willentlich aus dem bisherigen Finanzierungszusammenhang gelöst, endet der wirtschaftliche Zusammenhang des Swapgeschäfts mit den Vermietungseinkünften.

Hinweis: Die Ausgleichszahlung war somit nur bei den Kapitaleinkünften abziehbar, was jedoch aufgrund der dort geltenden Verlustverrechnungsbeschränkungen steuerlich deutlich ungünstiger ist.

(aus: Ausgabe 04/2025)